Войти Регистрация

Поиск молла

Подписка

Обзор рынка недвижимости Украины за 1-ую половину 2008

Обзор рынка недвижимости Украины за 1-ую половину 2008

Развитие торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. чел., но и в небольших населенных пунктах продолжают появляться проекты ТЦ. Пятерка лидеров по насыщенности торговыми центрами в июне 2008 года выглядит почти также как и в 2007 году. Появление 2 новых торговых центров в Киеве несколько изменило расстановку лидеров по насыщенности. По итогам первой половины 2008 года Киев вошел в первую пятерку (5-е место после Черновцов, Тернополя, Николаева и Донец- ка).

По итогам июня 2008 года первую тройку лидеров составляют города с населением 200-500 тыс. чел. В июне 2008 года на Украину приходилось уже около 263 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам. Общая торговая площадь данных объектов более 2,23 млн. кв. м (прирост площадей – 11%, объектов – 8%). За первое полугодие было введено в эксплуатацию 26 объектов (включая последующие очереди ранее открытых ТЦ) или ок. 223 тыс. кв. м торговых площадей (226 тыс. кв.м в первой половине 2007 года). 56% площадей в Украине приходится на 7 самых крупных городов с населением от 700 тыс. чел. – Киев, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов (по сравнению с 2007 годом доля этих городов сокра- тилась на 6%). На 1000 жителей по Украине в целом показатель насыщенности составляет порядка 48,2 кв. м (в среднем по Европе ок. 200 кв. м). Качество большинства объектов остается еще низким. Доля реконструированных торговых помещений сокращается, но остается еще очень большой. Показателем, свидетельствующем о низком качестве ТЦ в регионах, является малый средний размер – порядка 8,5 тыс. кв. м (в к. 2007 года - 8,2 тыс. кв.м).

Наряду с появлением новых качественных проектов, продолжают работать ТЦ с низким качеством отделки и большой долей несетевых операторов. Несмотря на невысокое качество объектов, во всех регионах вакантных площадей практически нет. Заполняемость основной массы торговых центров на уровне 90-100%.
Следует отметить дальнейшее развитие сетей торговых центров. В этом направлении активно работают Караван, Амстор, Экватор, Материк, Дафи, Солнечная галерея, Мириада, Гранд-Маркет и др.

СПРОС

Рост розничного рынка в Украине продолжает сопровождаться активным развитием розничных сетей, которые составляют основнойспрос на качественные торговые помещения.Украинцы продолжают отходить от рыночной торговли. Степень лояльности к современным формам торговли в Украине в 2007 году
продолжала расти. В тех товарных категориях, где уже представлены сетевые операторы, рыночная торговля заметно потеснилась.В целом на долю рынков в наиболее крупных городах Украины приходится не более 20-25% расходов населения (в Киеве до 15%), в областных центрах с населением 200-500 тыс. чел. – до 35%.

На начало 2008 года в Украине работало свыше 700 сетевых операторов, во всех товарных категориях. За год их число увеличилось на 7-8%. Наиболее емкой группой операторов являются розничные сети по продаже одежды. В последние 2 года активно развиваются операторы всех товарных категорий, структура сетевых операторов существенно не изменяется. В 2007 году работающие в Украине розничные сети увеличили количество своих магазинов на 35%. Это больше, чем в 2005/6 гг. (24% и 28% соответственно) и связно с большим, по сравнению с 2006 годом, приростом площадей (в 2007 году в Украине открылось около 490 тыс. кв. м площадей в ТЦ). Лидеры украинского ритейла продолжают наращивать объемы. В 2007 году в среднем основные игроки повысили свои обороты на 35- 50%. У некоторых сетей оборот вырос более чем на 100%. По планам самих же сетевиков в 2008 году прирост магазинов в среднем составит 37%, по сравнению с 2007 годом. В абсолютных цифрах это свыше 2,5 млн. кв. м торговых площадей. Растут и требуемые размеры площадей.
В 2008 году продолжают активно работать иностранные сети. В марте 2008 года в Киеве открылся первый гипермаркет сети Auchan. География интересов лидеров европейской розницы не ограничивается Киевом. В 2007 году открылся первый DIY компании Praktiker в Макеевке (Донецкая агломерация). Известно о планах участия в проектах торговых
центров таких компаний как Real, Auchan, Obi, Praktiker в Запорожье, Днепропетровске, Львове, Одессе, Луганске и более малых городах.

Наиболее привлекательными городами в Украине для сетевиков остается Киев и города с населением от 700 тыс. чел. Но продолжает расти интерес к городам с населением 200-700 тыс. человек. Порядка 80% сетевых операторов собираются открывать свои торговые точки в 2008 году в этих городах. Это связано с ростом качественного предложения.
В 2008 году в Украине готовятся к открытию еще более 737 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ, из них около 660 тыс. кв. м придется на города с населением до 700 тыс. чел. (в 2007 году в этих городах появилось порядка 268 тыс. кв. м).
Учитывая большой опыт УТГ в наборе арендаторов в различных регионах Украины, можно констатировать, что при появлении современного торгового центра интерес сетевых операторов к городу усиливается. К новым ТЦ в городах, которые не относятся к самым привлекательным (Ивано-Франковск, Кривой рог, Полтава, Симферополь, Чернигов, Черкассы, Кировоград и т.д.) интерес со стороны сетевых операторов очень высокий. Причина заключается в том, что сетевики развиваются очень активно, качественных площадей не хватает, четкая стратегия развития у большинства розничных операторов отсутствует. Поэтому при наличии качественного предложения, практически все операторы рассматривают любой областной центр. Особенно большой интерес продолжают проявлять в этом плане продовольственные сети, супермаркеты бытовой техники/электроники, кинотеатры.

При выборе помещений в 2007 году существенно увеличилась доля тех операторов, которые предпочитают торговые центры отдельностоящим магазинам. Для значительной массы операторов (40%) по прежнему не имеет значение, в каких помещения развиваться, отдельностоящих или в составе ТЦ, но для 51% предпочтительными являются ТЦ (в 2006 году – не более 28%). Изменением в предпочтениях является также увеличение доли сетей, которые отдают предпочтение аренде помещений, нежели покупке (59% в 2007 году против 46% в 2006 году и 26% в 2005 году).

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В первой половине 2008 года уровень арендных ставок увеличился. Рост наблюдался в большинстве проектов. В ряде ТЦ ставка аренды выросла на 20-30%. Уровень арендных ставок для регионов можно условно разбить на арендные ставки для городов до 700 тыс. чел. и для городов от 700 тыс. чел. Для магазинов площадью 50-300 кв. м в более крупных городах средние ставки составляют $50-80 за кв. м в месяц. В городах с населением 200-500 тыс. человек средние арендные ставки колеблются в диапазоне $30-50. Гораздо большее влияние на цену оказываеттне регион, а качество торгового центра и его расположение на карте города. Цены в одном городе могут колебаться от $30 до $150. Причем более сильным фактором, влияющим на
цену, является качество объекта, а не расположение.
Наиболее «дорогими» городами в регионах являются Донецк, Днепропетровск и Одесса. Здесь средние ставки аренды в готовящихся к открытию крупных ТЦ составляют $60-80 за кв. м/мес. и выше.
Абсолютное большинство сетевых операторов (около 80%) воспринимает существующий уровень арендных ставок как неоправданно завышенный.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах в 2008/9 годах продолжает оставаться увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. Несмотря на высокие темпы прироста площадей в 2006/7 годах, период 2008/9 годов может быть более результативным. За этот период планируется открытие порядка 140 торговых центров, площадью свыше 2,3 млн. кв. м (ранее прогнозировалось 2,6 млн. кв. м, но есть основания полагать, что ряд проектов опоздает с открытием). Из этого объема в 2008 году уже введено в эксплуатацию 223 тыс. кв.м. Таким образом, количество торговых центров в регионах уже к 2010 году мо- жет увеличиться еще в 1,5 раза, а площадь в 1,9 раза. Кроме того, известно еще о планах строительства свыше 550 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 16 млн. кв. м. Если сейчас на 1000 жителей Украины в среднем приходится 48 кв. м торговых площадей в ТЦ, то к 2010 году, если реализуются заявленные проекты, этот показатель может вырасти до 96 кв. м, а в некоторых городах превысить отметку в 300-400 кв. м на 1000 жителей. Потребительский потенциал некоторых городов не соответствует такому количеству нового предложения, даже с учетом роста розничного рынка и роста лояльности украинцев к современным формам торговли. Прежде всего, это касается Черновцов, Черкасс, Ровно, Тернополя, где появилось особенно много проектов крупных ТЦ.

Уже сейчас появляются проблемы с набором арендаторов в некоторых проектах в данных
городах. Несколько улучшились прогнозы на ближайшую перспективу (2009 год) для Львова, Запорожья, Днепропетровска, Луганска. Крупные проекты здесь развиваются медленно, сроки сдачи большинства переносят-
ся на более поздний период. На перспективу следует ожидать обострения конкурентной борьбы между торговыми цен-
трами за покупателя. Торговые центры, обладающие конкурентными преимуществами, могут сохранить нормальные обороты своих арендаторов, высокую заполняемость и уровень арендных ставок. В дальнейшем с ростом количества торговых площадей ставки аренды будут снижаться и постепенно при-
ближаться к европейским показателям.

КИЕВ

СОСТОЯНИЕ РЫНКА

За первую половину 2008 года в Киеве открылось 3 торговых центра. Прирост площадей в ТЦ составил уже 15% (за весь 2007 год - 12%) или 58,5 тыс. кв. м новых торговых площадей (39 тыс. кв. м в 2007 году). Продолжается строительство ряда объектов, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2008/2009 году - кинокомплекс на 14 залов в составе ТРЦ «Блокбастер» на Московском проспекте, ТЦ «Аракс», ТЦ «4Room», ТРЦ «Континенталь», ТРЦ «Sky mall» и др. Всего за 2008 год прирост площадей ожидается на уровне порядка 130-140 тыс. кв. м в зависимости от того, успеют ли открыться некоторые объекты.

По состоянию на июнь 2008 года в Киеве действует 35 торговых центров, 5 из которых были введены в эксплуатацию в 2006 году, 3 в 2007 году и уже 3 в 2008 году. В целом количество торговых площадей в составе ТЦ составляет 437 тыс. кв. м (158 кв.
м на 1000 жителей). Ожидается, что к концу года насыщенность составит порядка 185 кв.м на 1000 жителей.
Таким образом, Киев по количеству торговых площадей на душу населения продолжает отставать от большинства европейских столиц.

Заполняемость торговых центров Киева остается такой же высокой, как и в 2007 году. Доля свободных помещений составляет менее 2%. Практически во всех торговых центрах свободных площадей нет вообще. Пустующие помещения остаются в ряде неудачных проектов. Активность покупателей торговой недвижимости в Киеве в 2008 году снизилась ввиду мирового финансового кризиса. Тем не менее, в первом полугодии 2008 г. в Киеве состоялось 2 сделки: ТРЦ Аладдин (Meyer Bergman) и ТЦ Альта-центр (Davento Plc). Наиболее долгожданным событием была прода- жа ТРЦ Аладдин (по материалам СМИ - $60
млн.). Данный объект был выставлен на продажу еще в 2006 году, но нашел покупателя только в апреле 2008 года. Ставка капитализации на середину 2008 года существенно не изменилась и составляет, по нашим оценкам, порядка 9-10% (2006 год – 10-11%). Структура распределения торговых площадей по товарным группам по сравнению с 2007 годом практически не изменилась. Можно отметить только увеличение доли продуктов питания и бытовой техники и сокращения доли развлечений. Доля развлечений в киевских ТЦ составляет порядка 8% площадей (10% в 2006 году). 6 торговых центров имеют открытые кинотеатры (25 залов в общем), 6 торговых центров имеют боулинги (102 дорожки), 3 катки. Зоны фудкорта представлены в киевских ТЦ более чем 2000 столиков.

Структура площадей в торговых центрах немного напоминает структуру расходов киевлян. Наибольшее количество площадей в торговых центрах занимают одежда (20%) и продукты питания (25%) – лидирующие статьи расходов киевских домохозяйств. Доля якорей в киевских торговых центрах составляла на конец 2007 года 46% (в 2006 - 40%). Кроме развлекательных якорей, в киевских ТЦ работает в 2008 году 22 продовольственных супермаркета и 10 супермаркетов бытовой техники/электроники. Доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в ТЦ продолжает расти и составляет уже порядка 90%.
Изменилась ситуация с географией ТЦ Киева. Новые торговые площади в ТЦ появлялись в 2008 году вне центра. Теперь 58% всех площадей приходится на спальные массивы (47% по итогам 2007 года).

Судя по всем известным проектам, будут происходить процессы перераспределения площадей в пользу ТЦ в спальных массивах. В ближайшие 2 года доля торговых площадей в спальных районах увеличится до 74%.
Еще одной тенденцией наряду с ростом площадей в ТЦ и увеличением доли площадей ТЦ в спальных массивах, является укрупнение формата киевского торгового центра. На протяжении 2001-2007 гг. прослеживается увеличение среднего размера вновь построенных в Киеве ТЦ. Хотя объекты 2006/7 года были не большими, в течение следующих 2х лет ТЦ будут укрупняться. Объекты первой половины 2008 года почти в 2 раза больше объектов 2007 года.

Крупные торговые центры откроются в началел 2009 года. Пока киевские торговые центры по-прежнему остаются небольшими, что говорит о еще низком уровне развития рынка. В 2007 году средний размер новых торговых центров – 16,5 тыс. кв. м общей площади, в первой половине 2008 года - 32 тыс. кв.м. Самым крупным торговым центром первой половины 2008 года стал ТРЦ «Квадрат- Аврора», который имеет общую площадь 40 тыс. кв. м. Новые крупные проекты следует ожидать в 2008/9 году («Континенталь», «4Room», «Dream-Town», «Скай-молл» и др.).

По итогам 2008 года средняя общая площадь новых торговых центров может составить около 25 тыс. кв. м. Процесс укрупнения торговых центров будет продолжаться и далее, если объекты, которые разрабатываются, будут реализовываться в жизнь. В 2007 году в Киеве появилось еще несколько бизнес-проектов торговых центров общей площадью свыше 200 тыс. кв. м, первых открытых «стотысячников» следует ожидать уже в 2009 году.

Таким образом, в целом тенденция укрупнения торговых центров Киева и роста их качества сохранится. До конца 2008 года на рынке Киева ожидается появление еще 4 торговых центров, в 2009 году - 11. Общая торговая площадь проектов, вероятность реализации которых до 2009 года включительно велика, составляет 390 тыс. кв. м. Наиболее интересными проектами 2008/9 гг. будут ТРЦ «Скай молл» (2 очередь), ТРЦ «Dream-Town», ТЦ «Континенталь», ТЦ Домосфера и ТРЦ «Блокбастер».

СПРОС

Уровень спроса на торговые помещения в ТЦ Киева остается очень высоким. В 2007 году спрос превысил предложение как минимум в 5 раз. В наиболее интересных проектах количество заявок превышало 10 на один лот. Развивающимся сетевым операторам не хватает торговых площадей для расширения своего присутствия в столице.

Сетевые операторы традиционно выделяют Киев на фоне остальных городов Украины. Но дефицит площадей в Киеве, на фоне появления качественного предложения в регионах и роста потребительского рынка регионов, постепенно перестраивает интересы сетей в развитии. Разница при выборе города для отечественных сетей между Киевом и региональными центрами постепенно исчезает, растет интерес к рядовым областным центрам.

Самым успешным торговым центром в Украине в 2007 году был назван Караван – так считает 51% сетевых операторов (по данным опроса Украинской Торговой Гильдии). Вторым по качеству ТЦ в Украине сетевые операторы считают ТРЦ «Мост Сити-центр». В то же время 16% сетевых операторов считает, что хороших проектов ТЦ в Украине нет. В 2004 году рынок поглотил почти 150 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ, и судя по продолжающемуся росту ставок и высокой заполняемости, спрос явно остался неудовлетворенным. В 2007 году могло быть востребовано рынком не менее 250 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В то же время предложено было порядка 39 тыс. кв. м. Таким образом накопленный спрос поддерживает ажиотаж на рынке торговых центров в 2008 году. Свободных площадей в открытых в 2008 году объектах практически нет.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Арендные ставки в первой половине 2008 года продолжали расти. Планомерное увели- чение ставки на вакантные площади происходило в большинстве объектов. Оценить реальный уровень арендных ставок в торговых центрах Киева очень сложно из-за дефицита предложения. Кроме того, уровень арендных ставок в Киеве всегда в большей степени определяет не количество предложений, а качество и успешность отдельно взятого ТЦ. Летом 2008 г. средний уровень арендных ставок на вакантные магазины в действующих ТЦ оценивается в $145-150 за кв. м (рост за 1-е полугодие составил 6%). Магазины в ТЦ 2008 года сдаются по цене в среднем также $140-150. Объекты 2009 года сдаются несколько дешевле - в районе $80-110. Максимальные арендные ставки на магазины могут доходить до $350 за кв. м на единичные предложения. Максимальные ставки на магазины остаются в ТЦ «Караван», ТЦ «Глобус», ТЦ «Мандарин-Плаза», ТЦ «Материк». Эксплуатационные
платежи составляют в среднем $6-7. По уровню максимальных арендных ставок Киев уже давно обогнал другие восточноевропейские столицы, такие как Будапешт, Варшава, Прага и др.

Восприятие максимальной арендной ставки сетевыми операторами в 2007 году изменилось. Хотя подавляющее большинство операторов продолжает считать уровень арендных ставок существенно завышенным, как в Киеве, так и в регионах, многие подняли для себя максимально приемлемый уровень ставки. В то же время максимально приемлемые для них ставки все равно отстают от цен в интересных проектах. По данным ежегодного опроса сетевых операторов, проводимого Украинской Торговой Гильдией, по сравнению с концом 2006 года в конце 2007 года, уровень приемлемой ставки у всех групп операторов вырос в среднем примерно на 30%. Максимальные арендные ставки (без учета высокорентабельных операторов) по-прежнему готовы платить операторы, работающие в товарных категориях «Обувь» и «Одежда». Если в 2004 году максимальный уровень арендной ставки оценивался данными операторами в размере $60-65, то в 2007 году в размере $120-130.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

В 2008/9 году рынок будет продолжать находиться в фазе роста. Объем нового предложения будет оставаться незначительным для города (448 тыс. кв. м), хотя и максимальным за все время существования рынка. Оснований для падения арендной ставки нет. Новые большие объекты 2009 года тоже существенно не повлияют на ситуацию. Набор в данные объекты успешно производится уже сейчас и многие из них заполнены на 80-90%. При реализации всех проектов Киев будет по-прежнему сильно отставать по насыщенности торговыми площадями в ТЦ от европейских столиц и от некоторых украинских регионов.

По нашим оценкам такой объем новых торговых площадей не повлияет на уровень арендных ставок. Рост розничного рынка также будет способствовать высоким оборотам арендаторов и соответственно их возможностям. В течении 2009 года ставка может вырасти еще не менее чем на 10-15%. Избыток торговых площадей (объем торговых площадей будет опережать рост емкости розничного рынка) мы прогнозируем не ранее 2011/2012 гг. На середину 2008 года известно о более чем 200 инвестиционных проектах торговых центров в Киеве, общей площадью свыше 5,9 млн. кв. м. Но основная масса проектов по-прежнему реализуется медленно, что откладывает сроки перехода рынка в фазу насыщения.

Спрос на торговую недвижимость будет продолжать увеличиваться. В 2008/9 году на киевский рынок будут продолжать выходить российские и западные сети, что будет поддерживать спрос на качественные торговые
площади. Дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути укрупнения среднего размера ТЦ, увеличения доли развлекательного сектора, увеличения доли якорных операторов, увеличения доли ТЦ, расположенных вне центра города.

ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ

Наиболее значимыми событиями первой половины 2008 года была продажа ТРЦ Аладдин (Meyer Bergman, $60 млн.) и ТЦ Альта- центр (Davento Plc, $50 млн.).
Следует отметить также открытие первого гипермаркета сети Auchan в Киеве (март), первого магазина сети Zara (май), открытие в Украине предприятий Delta Maxi Group (Сер- бия) и Мосмарт (Россия).

www.utg.kiev.ua





Возврат к списку